業主以物業公司服務不周而主張少交或不交物業費，是否能夠得到法律支持？近日，湖北省建始縣人民法院在審理某物業公司訴黃某物業服務合同糾紛一案中，作出了否定性回答。

　　2017年9月4日，某物業公司中標某房地產公司正在開發的湖北建始縣業州鎮某小區商品房的物業服務工作。2017年10月27日，雙方簽訂《前期物業管理委托合同》約定，物業服務期限自2017年10月27日至成立業委會簽訂新的物業服務協議止，物業費0.95元/月/㎡。《前期物業管理委托合同》已報建始縣住房和城鄉建設局備案。《前期物業管理委托合同》簽訂后，某物業公司進駐某小區，提供垃圾收集、公共環境衛生、公共秩序維護、門崗服務、物業區域內巡查、電梯運行及日常維護管理、房屋裝飾裝修管理等服務。該小區至今未召開業主大會，未成立業委會，物業服務工作仍由某物業公司負責。

　　《前期物業管理委托合同》簽訂后不久，黃某購買了某房地產公司開發的位于某小區的商品房1套，并于2020年7月接收房屋。其與某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》載明了《前期物業管理委托合同》的主要內容，黃某并且按照《前期物業管理委托合同》付清了2021年之前的物業費。2022年1月開始，黃某以某物業公司未完全履行《前期物業管理委托合同》的義務，比如未在車庫安裝監控設備、未啟用門禁系統等理由，不再支付物業費。2025年4月23日，某物業公司向建始縣法院起訴，要求黃某支付2022年1月1日至2024年12月31日的物業費。

　　建始縣法院用小額訴訟程序進行了審理，并于2025年6月13日作出判決認為：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。黃某從購買房屋至今，一直接受某物業公司的物業服務，某小區至今未召開業主大會，未成立業委會，某物業公司、某小區業主仍然要執行《前期物業管理委托合同》。某物業公司為黃某在內的小區業主提供了物業服務，黃某等業主應該如約支付物業費。物業公司提供了基本物業服務，業主不應當少交或不交物業費，否則即構成違約，應當承擔違約責任，遂根據黃某的房屋面積判決其支付所欠某物業公司2022年1月1日至2024年12月31日的物業費3973.69元。

　　該判決已發生法律效力。

　　法官說法

　　《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”第九百四十條規定，“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”黃某從購買房屋至今，一直接受某物業公司的物業服務，某小區至今未召開業主大會，未成立業委會，某物業公司、業主仍然要執行《前期物業管理委托合同》。某物業公司為黃某在內的小區業主提供了物業服務，黃某等業主應該如約支付物業費，建始縣法院判決黃某支付物業費3973.69元，具有法律依據。

　　小區物業服務涉及面廣，難以做到人人滿意，特別是物業服務不僅涉及個別業主的利益，更關涉該個別業主所在小區全體業主，若物業服務人已提供基本物業服務，且物業服務不存在嚴重瑕疵，業主不應以物業服務存在瑕疵為由主張不支付或者少支付物業費——物業服務人一旦因為物業費收取不足工作經費無法保障而不能正常運轉，全體業主的利益都可能受損，尤其對于還沒有成立業主委員會更換物業服務人愈加困難的小區。

　　當然，難以做到人人滿意并不是物業服務人拒不提高服務質量的借口。業主是物業服務人的“生命線”和核心競爭力，物業服務人對此亦應有充分認知，應更多傾聽業主的意見，不斷提升服務質量和水平。否則，其不僅可能因為違反《前期物業管理委托合同》而承擔違約責任，在激烈的市場競爭中甚至可能被淘汰出局。

　　來源：中國法院網

　　作者：黃志佳

　　編輯：江萍