廣東某物業服務有限公司訴郭某

物業服務合同糾紛案 

——給付物業服務費請求權的訴訟時效期間起算點認定

民事 物業服務合同 繼續性合同 定期給付 訴訟時效 

原告廣東某物業公司（以下簡稱物業公司）訴稱：被告郭某是某小區業主，物業公司為其提供了優質的物業服務，但郭某經物業公司多次催促，仍拒絕繳納自2015年5月1日起至2020年5月31日的物業服務費。故請求判令：一、郭某向物業公司支付某小區（東區）某房物業服務費15518.25元及違約金15518.25元；二、郭某承擔本案的訴訟費用。

郭某辯稱，物業公司在沒有征求業主意見的情況下通過發布公告擅自提高收費標準，且服務及管理質量不高，該公告不應對業主產生約束力，其訴求的物業服務收費標準缺乏事實和法律依據。郭某不交物業服務費具有正當理由，且合同約定的違約金計算標準明顯過高，違背公平原則。物業公司在2015年5月份后從未向郭某催收過任何費用，其請求已超過訴訟時效，郭某無需向其支付物業服務費。

法院經審理查明：2006年1月12日某小區建設單位廣東某公司與揭陽某物業公司簽訂《前期物業合同》，約定由其為某小區提供前期物業服務，其中住宅7-15層按照0.5元每月每平方米的標準繳納物業服務費。2006年9月13日郭某與廣東某公司簽訂了《商品房買賣合同》，郭某購買了該小區某幢某梯14層某房，合同約定其自愿將上述所購房屋交由揭陽某物業公司實施物業管理，郭某自辦理交房手續之日起，每月按時繳交物業管理及停車費，物業管理收費標準以市物價局核定為準。2008年10月7日，經廣東省工商行政管理局核準，揭陽某物業公司的企業名稱變更為廣東某物業公司。2014年6月24日物業公司發出《關于某小區調整物業管理費的公告》，調整物業服務收費，自2014年7月1日起，某小區小高層住宅電梯11-15層物業服務收費調整為1.25元每平方米每月。2016年1月4日物業公司向某小區某幢某梯所有業主發出《告知函》，告知物業公司自2016年1月10日起不再對該梯進行物業服務，具體如下：“一、不再提供該梯公共部位、共用設施設備的日常運行、維護。二、不再提供該梯公共區域的清潔衛生，提供生活垃圾的清運。三、不再承擔該梯公共部位、共用設施設備及公眾責任保險。四、不再提供該梯公共部位、共用設施設備的公共照明、二次供水公共用電。如若需要我司幫助代繳公共區域電費，二次供水加收加壓電費、我司將安裝電表、并每月5號前請業主代表準時到管理處繳納電費。”物業公司對該小區的公共區域提供清潔衛生、生活垃圾的清運等物業服務。郭某自2015年5月份后未向物業公司繳交物業服務費，郭某房屋建筑面積為206.91平方米，物業服務收費標準為1.25元每月每平方米，每月為258.63元，自2015年5月份至2015年12月共8個月，物業服務費共計2069.04元，自2016年1月份至2020年5月共52個月，物業服務費共計13449.21元。

二審查明，物業公司在一審提交的《廣東省經營服務性收費許可證申請表》中的備注一欄載明“可上浮5%，下降不限”，物價部門審核意見一欄則加蓋有“揭陽市物價局核發經營服務性收費許可證專用章”。

再審查明，本案中，沒有證據證明物業公司有向郭某催繳物業服務費；也沒有證據證明郭某知悉物業公司對該小區公共區域提供的物業服務的收費標準。

一審法院于2020年12月28日作出民事判決：一、郭某應于判決發生法律效力之日起十日內付還物業公司物業服務費7448.44元及違約金；二、駁回物業公司的其他訴訟請求。宣判后，郭某以2016年1月4日起其與物業公司就已解除物業服務合同，此后也未就該梯所在建筑物范圍之外的小區其余部分訂立新的物業服務合同，無論其是否實際享受到該服務，均無需支付物業費及違約金，一審判決確定的“40%”的支付比例不合理，且相關物業服務費及違約金已超過訴訟時效等為由，提起上訴。廣東省揭陽市中級人民法院于2021年6月21日作出（2021）粵52民終*號民事判決：駁回上訴，維持原判。宣判后，郭某不服，向廣東省高級人民法院申請再審，廣東省高級人民法院于2023年4月27日作出（2021）粵民申*號民事裁定，指令廣東省揭陽市中級人民法院再審本案。廣東省揭陽市中級人民法院于2023年7月31日作出（2023）粵52民再*號民事判決：一、撤銷廣東省揭陽市中級人民法院（2021）粵52民終*號民事判決及一審法院民事判決第二項；二、變更一審法院民事判決第一項為：郭某應于判決發生法律效力之日起十日內付還物業公司物業服務費3517.30元；三、駁回物業公司的其他訴訟請求；四、駁回郭某的其他再審請求。

  裁判理由

法院生效裁判認為，本案的爭議焦點有兩個。包括：一是關于物業公司主張的2017年8月前的物業服務費是否已過訴訟時效期間的問題；二是關于違約金的問題。

一、關于物業公司主張的2017年8月前的物業服務費是否已過訴訟時效期間的問題。《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。”物業服務合同屬于繼續性合同，每一期債務在合同履行過程中相繼發生，各期債務之間雖互有關聯性，但具有可分性，均為獨立債務，訴訟時效應自每一期債務履行期限屆滿之日分別計算。案涉《前期物業服務合同》第八條約定，物業服務費用按月交納，業主或物業使用人應在每月5日之前交納當月物業服務費用。案涉《商品房買賣合同》第五條約定，郭某自辦理交房手續之日起，每月應按時繳交物業服務費。郭某自2015年5月起未交納物業服務費。物業公司于2020年7月30日向一審法院提起本案訴訟，請求判令郭某交納2015年5月1日至2020年5月31日的物業服務費。郭某稱物業公司在2015年5月后從未向其催收過任何費用，物業公司關于物業服務費和違約金的請求已超過訴訟時效期間。一、二審判決未查明物業公司是否向郭某催繳物業服務費的事實，而是以郭某自2015年5月起一直未交納物業服務費，其違約行為呈持續狀態為由，認定物業公司的起訴未超過訴訟時效期間，認定基本事實不清，適用法律錯誤。本案中，沒有證據證明物業公司有向郭某催繳物業服務費，故對物業公司主張的2017年8月前的物業服務費應已超過訴訟時效期間。對物業公司主張的2017年8月1日至2020年5月31日的物業服務費應認定未超過訴訟時效期間，故郭某應向物業公司支付該期間的物業服務費。關于物業服務費的標準問題，因郭某自2016年1月10日起僅享受物業公司提供的部分物業服務即對小區公共區域提供的物業服務，一審判決綜合考慮本案實際情況，酌情確定物業服務費按每月258.63元的40%即103.45元計，并無不當，故予以維持。故郭某應向物業公司支付的物業服務費為：103.45元×34個月=3517.30元。

二、關于違約金的問題。物業公司于2016年1月4日向某小區某幢某梯所有業主發出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再對該梯進行物業服務。在物業公司明確表示不對該梯進行物業服務，且物業公司未提交證據證明郭某知悉其對小區公共區域提供的物業服務的收費標準的情況下，一、二審判決郭某向物業公司支付逾期交納2016年1月至2020年5月物業服務費的違約金，缺乏事實和法律依據。此外，案涉《前期物業服務合同》第八條約定，業主或物業使用人應在每月5日之前交納當月物業服務費。一、二審判決自每月1日起計逾期支付該月物業服務費的違約金，亦缺乏事實和法律依據。故物業公司主張郭某應支付逾期交納物業服務費的違約金，缺乏依據，理由不成立，應不予支持。

物業服務合同中的每一期債務在合同履行過程中相繼發生，各期債務之間雖互有關聯性，但更具有可分性，獨立性大于關聯性，應當認定為獨立債務，故訴訟時效應自每一期債務履行期限屆滿之日分別計算。

《中華人民共和國民法典》第188條（本案適用的是2017年10月1日起施行的《中華人民共和國民法總則》第188條）