碧桂園物業(yè)為什么拒不退場？這五個字，都要牢記
2026-04-08 09:47:52
admin
南通市都會沁園小區(qū)“換物業(yè)大戰(zhàn)”，2024年7月30日，都會沁園業(yè)主大會選聘了南都物業(yè)，但碧桂園物業(yè)（前期物業(yè)）沒有退場，交接失敗。2024年12月16日，業(yè)委會提起訴訟（物業(yè)服務(wù)合同糾紛），要求碧桂園物業(yè)撤場并依法交接。2025年12月10日，南通市崇川區(qū)人民法院（一審）判決：《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2024年8月8日終止，判令碧桂園物業(yè)于判決生效之日起十五日內(nèi)退出小區(qū)，并移交相關(guān)資料、設(shè)施，結(jié)清相關(guān)費用。2026年3月16日，南通市中級人民法院二審（終審）判決：駁回上訴，維持原判。至此有了終局定論，都會沁園選聘物業(yè)程序合法。都會沁園位于江蘇省南通市崇川區(qū)，總建筑面積146824.42㎡，其中住宅面積102058.61㎡，共11棟住宅，總戶數(shù)720戶。交房時間：一期2020年10月1日，二期2021年1月1日。一直由碧桂園物業(yè)提供服務(wù)。據(jù)一位熟知情況的網(wǎng)友透露，碧桂園物業(yè)認為“趕走自己不是多數(shù)業(yè)主的真實意愿”“少數(shù)人綁架了多數(shù)人”。二審判決書中，碧桂園物業(yè)反復(fù)強調(diào)和佐證“選聘新物業(yè)程序存在諸多瑕疵”，印證了這位網(wǎng)友的說法。該小區(qū)一期2020年10月1日交房，2021年12月30日第一屆業(yè)委會就完成了備案。彼時小區(qū)入住率很低，參與率（雙三分之二）、通過率（參與表決中雙過半）是怎么來的？該小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定“表決票送達簽收即參與”，業(yè)委會運用這條，能輕松達到參與率和通過率，少數(shù)人想換物業(yè)就能換。舉個例子，都會沁園共720戶，720的三分之二是480，業(yè)委會送達500張票，無論多少業(yè)主來投票，就達到了雙三分之二參與率。假如只有100人投票，其中41人同意換物業(yè)，39人反對，20張廢票，把“沒有投票的計入已經(jīng)投票的多數(shù)票”（未投票從多），就是482人同意換物業(yè)（500-39-20+41）。720戶的小區(qū)，41人就決定了物業(yè)的去留。現(xiàn)實中，很多小區(qū)由于空置、出租或業(yè)主參與度低，業(yè)主大會票數(shù)很難達到雙三分之二法定門檻。司法實踐（如上海市第二中級人民法院的判例）已經(jīng)明確：《民法典》規(guī)定的“參與表決”，表現(xiàn)形式不局限于業(yè)主實際投出表決票。如果業(yè)主大會議事規(guī)則中事先約定了“未投票從多”，那么只要表決票合法送達到業(yè)主手中，該業(yè)主就被計入了“參與表決”的基數(shù)中。雖然“未投票從多”規(guī)則對推動事務(wù)有利，但并非毫無限制。根據(jù)上海市人大及相關(guān)司法指導(dǎo)意見，適用此規(guī)則必須滿足以下條件：1.事先約定：必須在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中有明確規(guī)定，不能臨時通知。2.有效送達：必須采取合理方式確保表決票真正送達業(yè)主，都會沁園是“簽收”。3.充分告知與提示：在送達選票時，必須采取有效措施告知業(yè)主召開大會的議題、投票時間，并明確提示“若不反饋意見，將視為參與表決，計入多數(shù)意見”的法律后果，以保障業(yè)主的知情權(quán)。
