樓道堆積的雜物，究竟是業主眼中的“私人財產”，還是鄰居們難以忍受的隱患？當物業出手清理，是履職盡責，還是越權侵權？近年來，因清理樓道雜物引發的糾紛屢見不鮮，甚至對簿公堂。究竟誰有理？法律如何看？

>>典型案例

堆放的雜物不翼而飛 業主將物業告上法庭

湖北省十堰市張灣區人民法院此前審理了這樣一起案件，法官在審理后判決駁回原告全部請求，物業不用承擔責任。事情是這樣的——

王大爺自退休后，常常在小區內外收撿廢品雜物，并將這些雜物統一堆放至樓道內，周圍鄰居苦不堪言，多次向物業反映投訴，但收效甚微。

2025年3月5日，王大爺回家時途經樓道發現自己堆放的雜物不翼而飛，經核實是物業當天進行了整治清理，一氣之下王大爺將物業公司訴至法院，要求物業公司向其賠禮道歉并賠償財產損失1500元。

張灣法院經審理認為，原告王大爺將廢品雜物堆放至樓梯道，其行為是私自對業主共有部分的占用，侵害了其他共有業主的合法權益，并且其堆放的廢品雜物為易燃物品，存在消防安全隱患。物業公司事先在樓棟、電梯內張貼了《公共區域雜物清理通告》，在業主群內發送相應通知，并上門向王大爺及其家人告知清理通知的內容及自行清理的期限時間，王大爺在期限屆滿后并未按通知清理處置。物業公司對其堆放廢品雜物進行清理的行為屬于正當履職，并未侵犯王大爺的合法財產權益。

另外，王大爺作為小區業主，應當配合物業公司對小區衛生、安全進行的清理整頓工作。王大爺主張物業公司清理其樓道內堆放的雜物系違法處分，造成其經濟損失1500元，未提供充分證據。所以，結合案件事實認定情況，法院駁回了王大爺的全部訴請。

>>以案說法

物業是否有權清理樓道等公區雜物？具體要看“怎么清”

當物業為保障通道暢通而清理樓道雜物時，反被業主告上法庭索賠。這看似不可思議的沖突，卻在不少小區真實上演。物業清理的行為是正當履職，還是侵權越界？這其中的關鍵，往往不在于“能不能清”，而在于“怎么清”——一份充分的通知、一次規范的處置，中間的差別往往就藏在那看似瑣碎的細節與“規范動作”之中。

案例1 業主私人用品被物業清走 法院判物業賠償500元

李力系某小區住戶，藍天物業公司系小區物業公司。

某日,藍天物業公司對小區地下停車場公共區域堆放的雜物進行集中清理，所清理的雜物包含李力堆放于該公共區域的大立柜、自行車、筆記本等物品，且上述物品均已清運未留存。

李力認為，藍天物業公司所清理的雜物中包含其私人物品，于是起訴至法院，要求賠償物品損失4000元。

法院經審理后，認定李力將個人物品堆放于公共區域具有過錯，藍天物業公司清理上述物品系正當履行，但履職過程欠缺事前通知公示材料，履職過程存在瑕疵。法院最終判決藍天物業公司賠償李力損失500元。

案例2 業主收藏品放樓道被清理狀告物業 法院判決：不賠

原告孫先生訴稱，其愛人為方便收拾家務，將保存多年的書籍放至整理箱內，并暫放到門口樓道內，但其愛人不知書籍內夾有收藏的多張第四版面值100元人民幣。此后，其與愛人外出購物，回家時發現整理箱丟失，遂報警處理，經派出所民警現場詢問得知，系物業公司工作人員將整理箱進行清理，并當作廢品變賣，物業公司拒絕對損失進行賠償。

孫先生認為，物業公司未盡到告知義務，將暫放至門口樓道內的整理箱進行清理，嚴重侵害了其合法權益，因此提出賠償訴請；物業公司不同意孫先生的訴訟請求，并提出，孫先生辦理入住手續時曾簽訂《入住協議》，協議明確約定住戶不得占用樓梯間、通道等公用設施而影響其他人正常使用，孫先生應當遵守協議內容，如因違反協議堆放私人物品而造成損失，應自行承擔后果。另外，此前小區一住戶失火，物業通報此次火情，并按小區單元門張貼通知，告知大家將開始對小區樓宇內公共樓道等公用空間內違法堆放物品進行全方面清理。

法院審理后認為，物業公司為維護小區正常生活秩序，消除小區火災隱患，保障小區業主生命、財產安全，在提前限期通知小區業主自行將堆放在樓道、樓前、樓后的物品收回室內的情況下，對小區內仍舊堆放在公共區域的雜物按無主財物進行清理，該項整頓行為屬于正當履職范圍，未侵犯小區業主的合法財產權益。

孫先生作為小區業主，應當配合物業公司對小區安全進行的清理整頓工作。現孫先生主張物業公司在清理樓道內堆放物品過程中，違法處分其存放財物，造成其經濟損失，未提供充分證據，且與法院查明事實亦不相符，所以，法院對孫先生相關訴訟請求不予支持。

案例3 物業清理“僵尸車”被起訴 法院駁回業主訴訟請求

佛山中院此前發布典型案例，某小區樓下架空層內常年停放大量無人使用的“僵尸車”，給小區居民通行帶來極大不便，引發業主不滿甚至投訴。后小區物業對小區內的“僵尸車”進行了部分清理，清理后的車輛集中放置。小區業主梁某后以其停放的電動車丟失為由，起訴某物業公司，要求其找回電動車、賠償損失、退回物管費等。

法院審理認為，物業公司對小區公共區域亂停放電動自行車進行規范管理系其積極履約體現，且物業公司在清理前已充分履行告知義務，并采取了相應措施，對梁某財產丟失并無過錯。梁某亦未能證明財物丟失與物業公司進行的“僵尸車”集中存放行為存在因果關系。法院遂駁回梁某的訴訟請求。

>>律師說法

物業公司原則上有權清理樓道等公共區域的雜物

陜西豐瑞律師事務所高級合伙人律師、華商報《法治周刊》專家庫成員朱長江表示，物業公司清理樓道雜物的權利來源具有法定職責與合同約定的雙重性，其行使需以必要性和正當性為前提。從法定職責角度出發，物業公司清理樓道等公共區域的雜物的權利來源于保障公共安全與共有權保護的法定義務。

根據《民法典》第二百八十六條，業主應遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應依法予以配合。業主對公共通道的“侵占”屬違法行為，物業作為管理服務者，有責任予以制止。

《消防法》第二十八條規定：“任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。”樓道作為疏散通道，堆放雜物構成“占用、堵塞”，物業作為管理單位，負有確保消防通道暢通的法定義務。

《物業管理條例》第四十五條規定，對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。這表明物業對違法違規行為有“制止”的初步管理責任。

從合同約定角度出發，物業公司清理樓道等公共區域的雜物的權利來源于業服務合同約定的管理權。物業服務合同通常包含“維護公共區域秩序、安全與環境衛生”的條款。業主入住時簽署的《管理規約》《入住協議》等文件，普遍明示禁止占用樓道等公共區域。如案例2中，協議明確“不得占用樓梯間、通道”，物業依約清理屬于履行合同義務。

綜上，物業公司基于消防法規賦予的安全保障義務、民法典對共有部分的保護原則以及物業服務合同的約定，有權對侵占樓道等公共區域的雜物進行清理。其權力性質屬于履行管理職責，目的在于消除安全隱患、保障公共利益。

清理行為從“有權”到“合法”“程序合規”是關鍵

朱長江認為，司法實踐顯示，物業是否承擔責任，很少否定其清理行為的本身，而重點審查清理程序是否合規。其法律邏輯在于，程序合規的本質是保障業主的程序性權利和財產權，即使物品堆放違法，業主對其堆放物品的所有權并未喪失，直接剝奪（處置）需經法定或合理的程序，物業的清理行為在法理上可被視為一種“自力救濟”或“履行職務行為”，但其合法性建立在緊迫的公共安全需求與履行了必要前置程序的基礎上，因此程序缺失或瑕疵易被認定為“處置方式不當”，構成一般侵權，為確保程序合規，物業公司應關注如下問題：

第一，是否履行充分的告知義務。物業公司清理前必須履行明確、合理的通知程序，且通知內容通常應包含清理范圍、自行清理期限、逾期后果等。案例1中，物業因缺乏“事前通知公示材料”被判賠償；而案例2、3及王大爺案中，物業因張貼通告、微信群通知、上門告知等，均被法院認定為履行了告知義務。

第二，處置方式是否適度。對于可識別或可能有價值的物品，物業應采取妥善保管、臨時存放等措施，而非直接銷毀或變賣。案例1中物業“未留存”清理物品，案例2中物業將整理箱“當作廢品變賣”，均反映出處置方式的簡單化風險。

第三，是否在處置過程中進行證據固定與留存。對雜物堆放狀態、通知過程、清理過程應進行拍照、錄像等記錄，以應對可能發生的爭議。

對業主和物業雙方的警示與提醒

朱長江建議，對于業主來說，需認清法律性質：樓道、樓梯間、消防通道等屬于業主共有部分，個人無權獨占，堆放雜物不僅侵害其他業主的共有權，更是可能違反《消防法》的違法行為；自我約束與風險自擔：將私人物品置于公共區域，本身即提高了丟失、損毀的風險，一旦引發火災等事故，堆放者需承擔相應民事乃至刑事責任；積極回應管理：收到物業清理通知后，應主動配合，及時收回物品，對確有價值的物品，切勿心存僥幸存放于公共區域。

對物業公司來說，建立規范流程：制定并公示《公共區域雜物清理操作規程》，將通知（形式、期限）、清理（見證、記錄）、處置（分類、臨時保管）等環節制度化、標準化；強化證據意識：所有管理活動均需“留痕”。通知應有張貼照片、送達記錄；清理過程應有影像資料和物品清單；處置決定應有依據（如長期無人認領可依規處理）；注重溝通方式：在履行告知義務時，宜采取多渠道（公告、一對一溝通）、多頻次提醒，爭取業主理解，減少對立情緒。對于老人等特殊群體，應給予更多溝通與協助；平衡安全與權利：在緊急安全隱患下（如易燃物大量堆積），可采取即時措施，但仍需事后補全程序并說明情況，對于非緊急情況，必須保證程序完整。 華商報大風新聞記者 于震

來源：華商網-華商報