物業管理服務常見問題解答
關于物業管理服務中的日常困惑，本文以法律為依據，為您清晰界定權責，化解常見糾紛。
01 物業管理服務包括哪些內容？
物業服務，是指物業服務企業按照其與業主（前期物業管理階段為建設單位）簽訂的物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地提供的維修、養護、管理服務，以及對物業管理區域內的環境衛生和相關秩序提供的維護服務。
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《中華人民共和國民法典》第九百三十七條第一款
物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。
《物業管理條例》第二條
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
02 什么是事實物業服務？
指在沒有書面合同或合同到期后，物業企業繼續提供服務而形成的事實上的債權債務關系。物業服務企業在事實上提供了物業服務的，業主應當依法繳納物業服務費，業主僅以沒有物業服務合同而拒付物業服務費的抗辯理由不能成立。
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《中華人民共和國民法典》第九百四十八條
物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
03 物業可以將服務外包嗎？
物業可以委托秩序維護、保潔、綠化等專項服務，但不得將全部物業服務一并轉委托。物業公司需對委托的服務向業主負責。
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《中華人民共和國民法典》第九百四十一條
物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
《物業管理條例》第三十九條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
04 業委會與物業解除服務的協議有效嗎？
應當通過全體業主表決或授權業主委員會來行使相應權利。在無業主大會決定或授權的情況下，作為業主大會執行機構的業主委員會并無權代表業主大會決定解除合同。如果物業公司根據無效的業主委員會決定而撤出小區，則屬于擅自停止物業服務。
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《中華人民共和國民法典》第二百七十八條
下列事項由業主共同決定： …… （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； …… 業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
《物業管理條例》第十五條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責： （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督管理規約的實施； （五）業主大會賦予的其他職責。 05 業主大會決議什么情況才能解聘物業？ 業主大會決議是否合法有效取決于實體和程序兩個方面。 在實體方面，要看是否經過法定比例的業主表決同意。如果達到了法定的同意票權比例，那么業主大會的決議在實體方面就不存在問題。 在程序方面，應當履行會前通知義務、會議符合法定形式（包括集體討論、書面征集意見） 法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第一百六十五條
委托代理授權采用書面形式的，授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期限，并由被代理人簽名或者蓋章。
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條
下列事項由業主共同決定： …… （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； …… 業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
《物業管理條例》第十二條
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
*部分節選自《物業管理從入門到精通：物業管理人員必知的125個熱點問題》