著急裝修房屋

與物業公司一言不合

竟然斷水斷電

還不讓乘電梯

如此方式“催繳費”

合法嗎？

（圖源網絡 侵刪）

案情簡介

2024年10月，高某通過司法拍賣平臺成功競得一套房屋，法院出具裁定書確認該不動產歸高某所有。拍賣公告中明確：可能存在的物業費、水、電等欠費均不包含在拍賣的成交價中，由買受人另行支付、自行承擔。拿到法律文書的高某滿心歡喜，計劃盡快裝修后出租。

11月26日，高某聯系小區物業公司，申請開通水電以進場裝修。物業公司卻拒絕高某的要求，稱該房屋拖欠物業費，要求高某先結清欠款，否則不予辦理。與此同時，物業公司采取了停水停電措施，且不給高某電梯卡。在高某已預交水電費、要求上門查看管道的情況下，物業公司遲遲不安排工作人員上門排查。

高某通過社區居委會、住建部門等多渠道反映情況，12月3日，物業終于為高某開通了水電和梯控。本以為風波就此平息，可沒過幾天，物業公司又以高某“未辦理裝修手續”為由將房屋斷電。

高某前往物業辦公室進行協商，并簽署了《辦公用房裝修管理服務協議》等材料，協議中提到“裝修前需交納裝修保證金”，但未明確具體金額。次日，物業公司根據該協議要求高某交納裝修保證金，高某認為物業要求不合理，拒絕支付。裝修計劃再次停滯，物業公司一直未給高某恢復電力供應和電梯使用權益。

多次協商無果后，高某于2025年5月將物業公司告上法庭，要求對方停止侵權、保障水電和電梯使用權益，賠償因裝修延誤產生的5個月租金損失共10000元，并賠禮道歉。

法院審理認為，物業公司作為物業服務提供方，負有保障業主合法權益的義務，不應當有目的、有前置條件地選擇其服務對象。拍賣公告中明確物業欠費由買受人承擔，物業公司可依法與高某溝通協商或通過訴訟方式主張權利，但不可將交納物業費作為辦理供水、供電等的前置性條件。

水電供應是基本的民生保障，水、電、氣、熱等資源屬于公共服務范疇，物業服務人并非公共服務提供者，無權擅自中斷供應；同樣，電梯屬于業主共有部分，其使用涉及業主共有和共同管理權利，物業公司亦無權單方面作出限制使用的決定。

關于裝修保證金，法律并未明確規定其交納義務及交納標準。在符合地方法規的前提下，物業與業主、裝修公司等可自行協商約定，物業可通過溝通、書面催告、起訴等合法方式主張權利，但不得采取停水電等侵權手段強迫交納。

本案中，物業公司以 “前業主欠交物業費”“未交裝修保證金”等為由，采取斷水電、限制電梯使用等措施，已構成侵權。

關于原告主張的5個月租金損失，法院認為，物業公司的侵權行為導致高某裝修延誤，客觀上造成經濟損失。綜合侵權行為的持續時間、實際影響以及房屋面積、裝修進度、相關區位房屋租金水平，基于公平原則，酌情認定每月租金損失1000元，合計賠償5000元。

鑒于房屋供水已恢復，法院最終判決：物業公司立即停止對高某房屋的停電及限制電梯使用行為；賠償租金損失5000元；并以書面形式向高某賠禮道歉。一審宣判后，雙方均未上訴，判決現已生效。

物業服務的根本在于保障業主正常生活與房屋使用權益。物業服務企業應當恪守法律底線、明確行為邊界，端正服務意識、依法規范履職，禁止濫用管理權限、使用變相催交的不合理限制措施侵害業主合法利益。業主也應積極配合物業服務企業相關管理要求，共同營造和諧有序的居住環境。

在此提醒，司法拍賣購房者競拍前務必仔細閱讀《拍賣公告》等相關文件，特別是關于物業費、水電費等歷史欠費的責任條款。建議競拍人提前通過現有渠道或向法院了解欠費情況，并將其納入購房成本綜合考量，避免后續產生糾紛，實現安心置業。