租戶提前預(yù)警房屋下水道異常，物業(yè)公司卻以“管道粗不會反水”為由未及時處置，最終導(dǎo)致房屋被污水淹沒。近日，新京報記者從北京市第二中級人民法院獲悉，法院判決涉事物業(yè)公司賠償業(yè)主裝修損失1.2萬元、租金損失3萬元。

法官表示，物業(yè)公司對公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)不可推卸，物業(yè)和業(yè)主唯有共同恪守義務(wù)、積極配合，才能構(gòu)建和諧的小區(qū)居住環(huán)境，從根本上減少此類糾紛的發(fā)生。

報修下水道異常未被重視，業(yè)主房子被污水倒灌

李某是某小區(qū)的業(yè)主，他的房子在一樓。2023年，李某把房屋出租給王某，租賃期限為2023年9月10日至2026年9月9日。2023年12月2日，小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

2023年12月1日晚上，租戶王某聽到下水道有聲音，因鄰居家一周前曾發(fā)生污水倒灌，所以王某趕緊聯(lián)系了物業(yè)公司維修。12月4日上午，工作人員查看后稱，下水管道較粗，不會發(fā)生反水。當(dāng)日下午，王某就出差了。

12月7日，在外出差的王某接到物業(yè)通知說，房屋地下室存在滲水，但是不會出現(xiàn)反水。8日，王某出差回家發(fā)現(xiàn)整個房屋全是污水，屋內(nèi)物品損壞。因房屋需清理并重新裝修，王某只能前往酒店居住。

因房屋受損，業(yè)主李某將物業(yè)公司訴至法院，要求其賠償裝修損失1.2萬元、3個月的租金損失3萬元。

物業(yè)公司未盡相應(yīng)義務(wù)，被判賠償

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案《物業(yè)服務(wù)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》都為雙方真實意思表示，合法有效，對合同簽訂方及包括李某在內(nèi)的全體業(yè)主均有法律約束力，各方均應(yīng)依照合同約定履行各自義務(wù)。

根據(jù)合同約定，物業(yè)公司負(fù)有對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理的義務(wù)，涉案房屋下水管道屬于物業(yè)公司管理范圍。根據(jù)本案查明事實，物業(yè)公司未盡相應(yīng)義務(wù)，導(dǎo)致涉案房屋內(nèi)的下水管道發(fā)生反水，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償李某因反水產(chǎn)生的合理損失。

李某主張裝修損失1.2萬元，其提交的與某工程公司的結(jié)算表、收據(jù)等足以證明實際發(fā)生了該筆裝修費(fèi)用，考慮到裝修項目及金額均未超合理范圍，法院對于李某該主張予以支持。

李某主張3個月的租金損失3萬元，考慮到涉案房屋反水后裝修的實際情況，且李某因此未能收取相應(yīng)期間的房屋租金，該主張亦屬合理，法院亦予以支持。

法官說法:應(yīng)明晰物業(yè)責(zé)任邊界

法官介紹，物業(yè)服務(wù)人最核心的合同義務(wù)之一，就是對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及附屬設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行管理和維護(hù)，這直接關(guān)系到業(yè)主正常生活和基本生活品質(zhì)，此項義務(wù)兼具法定性與約定性。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分負(fù)有“妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理”的義務(wù)，這一義務(wù)屬于法定責(zé)任，具有強(qiáng)制性。因該義務(wù)是物業(yè)公司的核心義務(wù)，所以通常物業(yè)合同也會對該義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定。部分物業(yè)公司可能會在服務(wù)合同中加入“因管道堵塞、反水等造成的損失概不負(fù)責(zé)”等類似條款，試圖免除自身責(zé)任。但此類條款因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

判斷物業(yè)公司是否盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，關(guān)鍵在于看其是否達(dá)到了“合理注意”和“積極作為”的標(biāo)準(zhǔn)，不能僅看其是否采取維修養(yǎng)護(hù)的行為，更要注重維修養(yǎng)護(hù)的結(jié)果。本案中，在業(yè)主提前預(yù)警的情況下，物業(yè)公司工作人員查看后僅以“管道較粗”為由簡單判斷，未進(jìn)行專業(yè)檢查或預(yù)防性疏通，屬于典型的“消極履職”。其次，未及時跟進(jìn)處置潛在風(fēng)險。從12月1日業(yè)主反饋到12月8日污水倒灌，其間有7天時間，物業(yè)公司均未采取實質(zhì)性措施（如疏通管道、監(jiān)測水位等）。綜合看來，物業(yè)公司未能盡到對公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

法官提醒，物業(yè)服務(wù)本質(zhì)是“管理與服務(wù)的結(jié)合”。物業(yè)公司應(yīng)建立“主動預(yù)防+快速響應(yīng)”機(jī)制。嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，積極履行義務(wù)，定期對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及附屬設(shè)施等進(jìn)行管理和維護(hù)，建立維護(hù)臺賬；發(fā)現(xiàn)存在隱患或接到業(yè)主報修及風(fēng)險提示后，快速及時進(jìn)行實地檢查，對高風(fēng)險區(qū)域采取臨時措施，告知業(yè)主進(jìn)展，及時完成維修養(yǎng)護(hù)工作。

業(yè)主應(yīng)增強(qiáng)溝通意識、證據(jù)意識和配合意識，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備異常或存在安全隱患時，第一時間與物業(yè)公司溝通，清晰說明問題，確保物業(yè)公司能夠及時知曉并啟動處理流程，在溝通過程中及后續(xù)跟進(jìn)時，業(yè)主應(yīng)注重保存溝通記錄，以便必要時作為維護(hù)自身合法權(quán)益的證據(jù)材料。同時，業(yè)主應(yīng)正確合理使用公共設(shè)施設(shè)備，并在物業(yè)進(jìn)行維修維護(hù)工作時給予必要的配合，共同維護(hù)公共設(shè)施安全。如遇物業(yè)未能及時響應(yīng)的情況，業(yè)主可通過業(yè)主委員會代表進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，或?qū)で蠼值馈⒕游瘯鹊谌浇槿胝{(diào)解，倡導(dǎo)依法維權(quán)，先行積極協(xié)商，在溝通無果時再考慮通過訴訟等法律途徑解決。

新京報記者 吳夢真 編輯 劉倩 校對 李立軍